Obligations du bailleur et locataire du bail commercial
Pour rappel, le bail commercial est un contrat de location d’un local dans lequel est exercé une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
Le propriétaire bailleur du local commercial ainsi que le locataire ont des droits et des obligations respectives
Droits du locataire dans le cadre du bail commercial :
Il est possible, dans le bail de limiter l’activité commerciale qu’il est autorisée d’exercer dans le local. Pourtant, la loi l’autorise à changer totalement d’activité par « déspécialisation » afin de s’adapter aux évolutions du marché ; il peut donc changer totalement d’activité ou seulement ajouter de nouvelles activités.
Le locataire dispose d’un droit à résiliation triennale ; néanmoins, cela peut être interdit par le bail, ou inclure le versement d’une indemnité. Il peut également résilier le bail en cas d’inexécution contractuelle du bailleur.
Obligations du locataire dans le cadre du bail commercial :
Le locataire doit effectivement exploiter le fonds de commerce. Il doit également payer le loyer. Le loyer est fixé librement.
Pendant le bail, le loyer peut augmenter ou diminuer : révision légale du loyer (triennale) et indexation annuelle si prévue au bail.
Révision légale du loyer sur demande ; elle a lieu tous les trois ans et doit correspondre à la valeur locative.
Révision contractuelle du loyer ( indexation) : automatique,
Il existe des indices de références permettant la révision :
ILAT : indice des loyers des activités tertiaires (professions libérales)
ICC : indice du coût de la construction, écarté par la loi PINEL au profit de ILC
ILC : indice des loyers commerciaux
L’obligation du bailleur : article 1719 code civil
Le bailleur (propriétaire du local) est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° – De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° – D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° – D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° – D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.
Afin de vous assurer que le contrat de bail commercial qui vous lie est conforme, la rédaction du bail par un avocat est recommandée.
Maître Nikolay Polintchev est avocat au barreau d’Aix-en-Provence. Il assiste et conseille les professionnels et les particuliers dans la rédaction et l’analyse de leurs contrats. Il les défend devant les juridictions à l’occasion des contentieux contractuels et des procédures de recouvrement.